リフォームしたい！そんなときの中古物件購入の注意点
リモートワークやワーケーションという言葉が定着しつつある現在、別荘購入を検討する人はひと昔前よりも増加傾向にあります。そんな中でも別荘購入は人生の中で大きな買い物である人が多いでしょう。なるべく予算を抑えるために中古を購入してリフォームしようと思ったら思わぬ落とし穴に落ちてしまった、とならないように、リフォームを前提とした中古別荘の購入はいくつかのポイントを押さえて検討することをおすすめします。
そこで今回は、中古別荘リフォームを検討する際の注意点についてご紹介したいと思います。
- ■瑕疵物件でないかどうか
物理的瑕疵とは、建物や土地に重大な影響を及ぼす欠陥や破損があることを示します。建物の場合、具体的には建物が傾いている、構造上の欠陥・耐震強度に不足がある、シロアリ被害がある、水漏れや雨漏り、給水管の詰まり等がある、建材にアスベストが使用されている等が物理的瑕疵に当たります。また土地の場合は、地盤沈下等土地の歪み、廃材やゴミ等の廃棄物が地中に埋まっていたり、有害物質による土壌汚染等が物理的瑕疵に該当します。
- ■物理的瑕疵物件
土地の価格が安いのも田舎暮らしの大きなメリットです。広々としたリビングで家族だんらんを楽しんだり、庭でバーベキューや家庭菜園を楽しんだり、都会ではなかなか難しいことも田舎暮らしであれば実現できます。
また、ペットと暮らしたい方にとっても庭でペットと触れ合ったり、自然の中をゆったりと散歩できたりといった田舎ならではの環境に魅力を感じる方も多いです。
- ■法的瑕疵（法律的瑕疵）物件
法的瑕疵物件とは、その物件が法的に何かしらの問題を持つものを指します。法とは、建築基準法や消防法、都市計画法等です。具体的には、建築基準法関連では建ぺい率や容積率の法の基準に違反している、接道義務や安全基準が違反しているといったことです。消防法関連では、火災報知器やスプリンクラーといった防火設備や、防火扉・避難はしご等の設置技雨を満たしていない、といったことが挙げられます。都市計画法関連では、市街化調整区域に建つ建築である場合は違法となります。これ以外でも、法律に違反する物件がこれに当たります。
- ■心理的瑕疵物件
心理的瑕疵とは、その土地内や近所で過去に事件や事故の起こったことのある物件を指します。つまり、新たに住む人にとって心理的な抵抗や嫌悪感を持つ物件のことです。具体的には、過去にその物件で殺人や事件・事故があったり、反社会的勢力の拠点等や墓地といった人に敬遠されやすい場所が近所にある場合も心理的瑕疵に該当します。
- ■環境的瑕疵物件
環境的瑕疵とは、その名の通り物件の存在する環境にある問題や不具合を言います。具体的には、近くに高速道路や踏切・鉄道、工場がある場合の騒音、工場から出る異臭等も環境的瑕疵となります。暴力団事務所やゴミの不法投棄場、原子力発電所や下水処理場、刑務所、風俗店等の一般的に嫌悪される施設が近隣にある場合も環境的瑕疵となります。ただ環境的瑕疵は人により感じ方も違うため、判断の難しい瑕疵であるとも言えます。
- ■別荘エリアの管理状況
別荘そのものの管理状況ももちろんしっかりチェックしておく必要がありますが、別荘の建つエリア全体の管理状況も確認しておくと良いでしょう。具体的には、ゴミの収集所の管理状況や道路整備・街頭の管理状況、季節毎では雪かきや草刈り等が行われているかどうか等事前に確認しておくと良いでしょう。特に冬場に雪の積もる別荘地では別荘周辺の道路が除雪対象となっているかどうかも確認しておくと良いでしょう。
- ■増築可能かどうか
先ほど法的瑕疵物件の項目で少し触れましたが、建築を建てる際には様々な法律による規制を受けます。これから別荘を購入し増築したいと考えている場合、その物件が建ぺい率や容積率によりそれ以上増築できない物件でないか事前に確認しておく必要があります。増築についてだけでなく、購入後やりたいと思っていることが法律の制限を受けずにできることかどうかしっかり確認して購入するようにしましょう。
- ■土地の権利関係
実は、別荘地の土地には「所有権」と「借地権」という２つの権利形態があります。「所有権」とはその名の通り土地を所有する権利のことであり、「借地権」とは土地を借りる権利のことです。「所有権」がある場合、その土地の固定資産税を自分で支払い、自分で管理します。一方、「借地権
」を持つ場合は、別荘を購入していてもその土地は自分のものではなく、毎年地主に「借地料」を支払わなければなりません。また同じ「借地権」でも「地上権」「賃借権」「転借権」等種類があるので、事前にどの権利に当たるのか確認しておきましょう。
いかがでしたか？以上、今回は中古別荘リフォームを検討する際の注意点についてご紹介しました。
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